專業至上 貼心服務

a. 美國房屋產權為私有制，永久產權中美房產最本質的區別在於房屋產權和擁有方式。中國房屋產權是公有制，買了房子之後最多有70年的使用權。而美國房產實行私有制，並且是永久產權。一經購買，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠屬於自己。

b. 美國房子價格不高，甚至低於中國現今，美國所有房屋的平均中間價格為16.3萬美元，也就是說，有一半的房產低於97.8萬人民幣。這個價格在中國很多城市來講都顯得那樣平易近 人。用同樣的價格，在美國買到房子可以比中國大三倍以上。或者說，用買中國房子三分之一的價格就可以在美國同等區域買房一套大房子。

c. 美國房產政策完善，法律環境健全，房屋產權受保障美國的房地產法律經過了幾十年的發展和完善，逐漸形成了相對完善和成熟的房產法律制度和市場。比如美國的房產資訊是公開的，購房者可以去政府網站查 看意向房產的全部詳細資訊。所有的交易資訊, 包括實際價格,稅額, 交易日期, 交易情況, 都必須明確的呈報，這就有效的避免了炒房現象的發生。此外，美國政府會保護房屋擁有者的產權，並保障房產交易中買賣上方的權益，比較公平公正公開。美國房 產問答延伸閱讀：美國法律如何保障外國買房人的權益？

d. 美國房產可以獲得較高的租金回報率以出租和投資美國房產為目的會有穩定的房產增值效益和獲得較高的租金回報。

e. 美國有多種房產類型，可以依據投資目的自如選擇美國房產類型分為1.獨棟別墅、2.聯排別墅、3.公寓、4.多戶住宅。每種房型會分佈在不同的地區或城市，並匹配不同的投資目的。如投資、留學、養老買房都有比較適合的幾類主要的房產類型。

目前，在美國買房與辦移民沒有直接的聯繫。外國人只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美購買房產，買房可被視為一種投資行為，但不可以僅因此而獲得綠卡。根據美國移民法的規定，獲得美國投資移民EB-5的條件是：

a）在美國任何地方投資一百萬美元，並至少直接創造十個就業機會

b）在國家認可的低就業地區投資五十萬美元，並至少直接創造十個就業機會

c）在經政府批准的“區域中心”投資五十萬美元，並直接或間接創造十個就業機會所以在美國買房屬於商業行為，綠卡屬於美國移民局管轄範疇，目前而言，在美國投資買房暫時不能直接獲得綠卡。

在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹，通常都會選擇一個好的職業經紀人來一步一步帶你走，所有在交易過程中可能發生的情況，他都會在事前告訴你。下面是來美買房的基本步驟：

1）須有中國或臺灣護照和合法來美的簽證；

2）選擇想要買房的地區和房屋種類（獨立屋還是公寓）；

3）選擇一個合法註冊的房產經紀人，討論購買要求，由經紀人介紹看房，選房；

4）填寫買房出價合同書，付定金支票，如果出價合同書被賣方接受並由賣方在合同書上簽字，則購房合同成立，雙方進入具體操作程式；

5）一旦出價合約書被賣方接受，則定金支票須存入雙方選定的公證託管公司，這家公證託管公司是幫助雙方履行合同、清理價款完成交易的中立公司，不代表任何一方；

6）公證託管公司對房屋產權進行核實，對產權是否有睱疵是否影響產權的完整性提出意見。如果不影響過戶，則會通知雙方進行下一步操作；

7）即使經過產權核實未發現睱疵，買方也會在過戶（closing）之前購買產權保險，以便將來出現產權問題時獲得賠償；

8）如果購房合同是有條件履行的合同，即買方在合同中提出須做房屋檢查並根據檢查結果決定是否購買，則當賣方接受出價合同書後，買方即可開始聘行專 業人士對房屋的狀況進行檢查，如果檢查結果滿意，則進入交易的最後一個程式：過戶（closing），如果檢查結果不滿意，買方要求售方維修，則雙方在售 方進行維修後進行交易的最後一個程式，如果售方不願意維修或買方對檢查結果不滿意而不願意繼續進行交易，則交易中止，定金退還買方；

9）買方在過戶（closing）之前購買房屋保險；

10）按照合同約定的時間雙方前往公證託管公司辦理過戶（closing），買方付款（支付至公證託管公司帳戶），售方簽署產權檔，交收房屋鑰匙和其他檔資料；

11）過戶（Closing）完成之後，公證託管公司清算各方的款項，並將產權文件報送當地縣政府備案，縣政府備案後並蓋印章，原件由公證託管公司領回後郵寄給買方，交易完整結束。

隨著美國經濟和房地產市場的復蘇與上升，很多中國客戶期望來美買房置業，投資移民。根據廣大買房客戶的問題和諮詢，這裡介紹一下外國人在加州買房之前如何申請貸款，及其利弊分析。

1）在北加州灣區可以接受外國人買房貸款申請的銀行有3–4家，滙豐銀www.us.hsbc.com,華美銀行 www.eastwestbank.com,國泰銀行 www.cathaybank.com。滙豐銀行必須要求開設高級客戶帳戶並存入10萬美金，存放時間60天以上才可以申請貸款。中國或香港 HSBC 帳戶的10萬以上存款也可以參照計算。華美和國泰銀行最低開戶為2000美金，沒有存放時間要求。

2）作為美國知名國際的HSBC銀行，其貸款審批速度較快/30–40天通過。一般來說，外國人的首期頭款須高於40%，但必須審查您的個人與公 司年收入和銀行存款餘額。華美和國泰銀行要求最低首期頭款為50%，不用查核個人收入但要求設定月供貸款銀行自動轉帳，其審批速度為40–50天。貸款 期限為3，5，7，10年可供您選擇。貸款最高上限是200萬美金。

3）2013年以來，美國與加州的房地產市場非常火爆，房價正在上升，買家蜂擁而至。賣家和貸款公司對買房人的貸款申請審查嚴格，外國買家的貸款申 請難度更大。因為外國人貸款的審批期限較長，所以在選擇投資標的物時，就比較不容拿到一個比較優惠的價錢，畢竟 ”CASH IS KING 現金為王“，如果想投資美國房地產，還是需要準備比較充足的”現金彈藥“會比較好。需要知道，以上銀行的流程和要求有時會有變動，準備貸款之前，請先諮詢銀行。一般來講，需要申請貸款買房的要比一次性全現金付款的所需材料更多，手續更複雜，一切順利的話，成交時間大約在1～2個月。全現金購房最快7天即可辦完所有手續，過戶成交。