易居於2003年4月25日正式於香港拓展業務,希望建立一道橋樑以連繫全中國之地產交流。金豐易居國際置業代理有限公司於香港的業務以豪宅及大型屋苑為主,在 2015年更成立海外投資部門,專營世界各地房地產項目,如美國、加拿大、日本、澳洲、意大利等海外房產項目及意大利購房移民、美國EB5投資移民及日本移居項目,公司秉承『專業至上 貼心服務』的理念為每位尊貴客戶提供最全面、最專業的服務,我們一向重視誠信、提倡公平交易、公開成交資訊的文化,竭誠提供遠超同行的優質服務。
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美國買房需知
全美房地產經紀人協會的一份報告稱,中國人現在是美國房地產遙遙領先的最大外國買家,無論以數量、美元銷售額還是交易價格衡量都是如此。在截至今年 3月底的12個月裡,中國買家在美國支出286億美元(主要用於購買住宅物業),同比增加30%,而且是第二大外國買家群體——加拿大人支出金額的2.5 倍多。而加州仍然是中國人最青睞的安家之地。為什麼那麼多中國人願意在美國買房呢?
1. 為什麼在美國買房子? |
a. 美國房屋產權為私有制,永久產權中美房產最本質的區別在於房屋產權和擁有方式。中國房屋產權是公有制,買了房子之後最多有70年的使用權。而美國房產實行私有制,並且是永久產權。一經購買,包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠屬於自己。 b. 美國房子價格不高,甚至低於中國現今,美國所有房屋的平均中間價格為16.3萬美元,也就是說,有一半的房產低於97.8萬人民幣。這個價格在中國很多城市來講都顯得那樣平易近 人。用同樣的價格,在美國買到房子可以比中國大三倍以上。或者說,用買中國房子三分之一的價格就可以在美國同等區域買房一套大房子。 c. 美國房產政策完善,法律環境健全,房屋產權受保障美國的房地產法律經過了幾十年的發展和完善,逐漸形成了相對完善和成熟的房產法律制度和市場。比如美國的房產資訊是公開的,購房者可以去政府網站查 看意向房產的全部詳細資訊。所有的交易資訊, 包括實際價格,稅額, 交易日期, 交易情況, 都必須明確的呈報,這就有效的避免了炒房現象的發生。此外,美國政府會保護房屋擁有者的產權,並保障房產交易中買賣上方的權益,比較公平公正公開。美國房 產問答延伸閱讀:美國法律如何保障外國買房人的權益? d. 美國房產可以獲得較高的租金回報率以出租和投資美國房產為目的會有穩定的房產增值效益和獲得較高的租金回報。 e. 美國有多種房產類型,可以依據投資目的自如選擇美國房產類型分為1.獨棟別墅、2.聯排別墅、3.公寓、4.多戶住宅。每種房型會分佈在不同的地區或城市,並匹配不同的投資目的。如投資、留學、養老買房都有比較適合的幾類主要的房產類型。 |
2. 現在是投資美國房市的最佳時機嗎? |
總部設於俄亥俄州哥倫布市的美國全國保險公司進行的調查顯示,美國房地產市場進入自2001年14年以來最穩健的時期。全美健康房地產市場的領先指 標2014年第四季度上漲至109.8,該資料高於100表示產業健康發展。該指數使用373個帶動房地產市場的統計城區的當地資料。包括改善就業的措 施,人口統計以及抵押市場。房地產是具有強週期性的經濟部門。從美國幾十年的房價變化來看,差不多每10-12年一個週期。經過了2006年一直到2012年初的樓市回跌, 美國己經走過5年到6年的房價下降期,未來差不多5~6年美國房價會繼續穩定上漲,2015年美國房產正值最佳投資時機。美國房價探底企穩,利率保持在低 位,而美元趨於貶值,具備財力的國內投資者可以把美國房地產看作長期強勁獲利的工具。 |
3. 我沒有綠卡,可以在美國購置房產嗎? |
美國是一個成熟的市場經濟國家,對外國投資者持歡迎態度。同時,法律透明公開,購房程式要比其它國家相對簡單明瞭;任何人都可以購買美國房產,只要 你擁有中國護照,你就可以完成購房交易,即使你沒有美國簽證,也可以通過電子郵件完成交易。如果是用現金(或銀行存款)購買,沒任何限制,但想獲得貸款用 按揭方式購買,需要辦理貸款手續,可以用中國收入申請美國貸款。 |
4. 在美國買房是必需人到美國才能買嗎? |
理論上你不必親自到美國就可以買房,但最好是本人事先來美國開立好自己的銀行帳戶,以便用該帳戶內的資金支付購房款,即使不來美國也可將資金直接打 入產權公司進行交接。現在大部分銀行都接受這種網上簽字的方法,只要有Email的地方,都可以簽字,無論你在世界的哪一個地方,都可以完成在美國買房的 過程。當然,在看房、選房的過程中,你如果能親自選擇是最好的。 |
5. 中國人在美國買房要些什麼證件和資料? |
本人親自前往購買,只要有護照就行了。如果是委託他人購買,需要給受託人寫一份授權委託書(Power of Attorney),該授權委託書需要公證,另外提供一份護照影本,受託人有了授權委託書,可以動用在委託人名下的銀行帳戶中的資金支付購房款,代簽買 房合同等法律檔和代辦過戶手續。 |
6. 中國人在美國購買的房屋產權與美國人購買的有何不同? |
沒什麼不同,都是永久產權,產權檔上都會載明產權擁有人的姓名,獲得不動產產權的時間和位置,土地占地面積和建築物的面積等等。 |
7. 在美國購置房產和在中國買房程式上有什麼不同? |
在美國買房的整個過程中,要經過一層一層的手續,比較複雜,也比較嚴謹。也就是說,在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低。雖說過程比較複 雜,但在美國的經紀人,都是需要取得各州的專業房地產的執照,才能為客人作買賣交易服務,整體水準很高,職業道德相對于國內房產仲介素質要好得多。如果你 能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀,其它事情你就不必擔憂了。 |
8.我需要付經紀人傭金嗎? |
在美國加州,買賣雙方經紀人的傭金都由賣方支付,購房者不須承擔支付傭金的責任。 |
9. 我在美國買房以後可以移民美國嗎? |
目前,在美國買房與辦移民沒有直接的聯繫。外國人只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美購買房產,買房可被視為一種投資行為,但不可以僅因此而獲得綠卡。根據美國移民法的規定,獲得美國投資移民EB-5的條件是:
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10. 來美國買房的基本流程是怎樣的? |
在美國買房的整個過程中,要經過一層一層的手續,比較複雜,也比較嚴謹,通常都會選擇一個好的職業經紀人來一步一步帶你走,所有在交易過程中可能發生的情況,他都會在事前告訴你。下面是來美買房的基本步驟:
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11. 應該買那種房屋? |
美國房地產市場的房屋種類很多,最主要的有獨棟別墅(house),聯體別墅(town house),公寓(Condo)。對於投資者而言,獨棟別墅最具投資價值,公寓最沒有投資價值。從過去30年美國公寓價格變化規律看,公寓建成之後價值會逐年遞減,因為美國的人工支出很貴,舊的公寓需要花費大量的金錢去維護,所以超過20年房齡的公寓基本就無人問津了。而獨棟別墅卻恰恰相反,雖然房屋也有老化的問題,但所在土地是永久產權的,而土地也在一直升值。另外需要說明的是,美國的土地所有權分為地下權(包括地下資源開採權)、地面權和地上空間權(包括建築物的容積率以及在容積率範圍內空間設定的通過權) |
12. 購買新房還是二手房? |
在美國,大多數在市場上交易的房子是二手房子,占市場上掛牌出售的房子總數的85%;新建的房子相對較少,僅占15%。這與中國大陸的房地產市場有 很大的區別。在加州,大部分優良的地段已經被老的住宅社區佔據,所以一般大規模開發的新建房地段會稍偏,占地較小,以前多為其他工業或農業用地,較多的靠 近高速或鐵軌,或有其他的一些局限,但是新房戶型設計新穎有效,房屋比較智慧化,並且普遍內裝現代奢華,買房後直接擰包入住,不需要任何房屋整修。新房二 手房各有利弊,需要職業的經紀人説明你權衡比較。 |
13. 外國人買房可以貸款嗎? |
隨著美國經濟和房地產市場的復蘇與上升,很多中國客戶期望來美買房置業,投資移民。根據廣大買房客戶的問題和諮詢,這裡介紹一下外國人在加州買房之前如何申請貸款,及其利弊分析。
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